Decisão 5000048-06.2019.8.24.0084

Documento:6927342 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5000048-06.2019.8.24.0084/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES RELATÓRIO Para retratar o desenvolvimento processual, adota-se o relatório da sentença: Trata-se de "ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela, cumulada com pedido de dano material e dano moral" ajuizada por G. R. e M. K. contra A. Z.. Em síntese, a parte autora alegou que, no dia 24/9/2018, mediante compromisso particular de compra e venda, alienou à ré um imóvel localizado nesta comarca, no qual se encontra uma área de camping. Afirmou que, como forma de pagamento, a ré ficou obrigada a entregar um imóvel localizado no Estado do Paraná, bem como certa quantia a título de aluguéis percebidos por esta em razão da locação do referido imóvel. Registrou, ainda, que a ré anuiu que a entrega do camping ocorreria somente após 31/5/2019 (fim da temporada 2019). Averbou que, não obstante o pactuado, a ré não realizou a transferência da propriedade do imóvel localizado no Estado do Paraná, não efetuou o pagamento dos valores a título de aluguéis e tomou posse do camping muito antes do acordado, alienando fiduciariamente parte do imóvel em um financiamento bancário. Em arremate, disse que, por tais motivos, suportou danos materiais e morais. Diante disso, ao final, dentre outros pedidos de praxe, requereu: a) a concessão do benefício da gratuidade judiciária; b) a concessão da tutela de urgência a fim de decretar a indisponibilidade do imóvel entregue como parte do pagamento no negócio celebrado pelas partes litigantes e a manutenção na posse do imóvel localizado nesta Comarca; c) a condenação da ré à obrigação de outorgar a escritura definitiva de transferência da propriedade do imóvel localizado no Estado do Paraná, entregue como forma de pagamento no contrato celebrado pelas partes; d) a condenação da ré ao pagamento de verba indenizatória a título de dano moral e material (valor decorrente de ter impedido a exploração do camping e aluguéis não pagos), bem como ao pagamento do valor da multa contratual; e) na hipótese de não ser possível a transferência do imóvel, seja declarada a rescisão do contrato celebrado pelas partes, com a condenação da ré ao pagamento do valor do empréstimo bancário vinculado ao bem dado em garantia para pagamento da dívida. [...] Em seguida, por meio da decisão de evento 18, foi deferido em parte o pedido de tutela de urgência cautelar e, em consequência, decretada a indisponibilidade do bem imóvel registrado na matrícula 19.668 do Registro de Imóveis da 8ª Circunscrição de Curitiba/PR. Na mesma ocasião, determinou-se a designação de audiência de conciliação e a citação da parte ré. [...] Na peça resposta, em resumo, preliminarmente, a requerida impugnou o benefício da justiça gratuita pleiteado pelos autores. No mérito, defendeu que o imóvel localizado em Curitiba (PR), utilizado no negócio celebrado pelas partes, não foi transferido imediatamente para o nome dos autores por livre escolha destes, notadamente em razão dos encargos. Disse, ainda, que em nenhum momento expulsou os autores do imóvel objeto do litígio, pois a desocupação foi voluntária. Pontuou que o coautor Genésio, por conta de ter sido preso até abril de 2019, arrependeu-se de ter realizado o negócio, quando, então, passou a ameaçá-la (leia-se, a requerida). Esclareceu que sempre esteve disposta a efetuar a transferência da propriedade do imóvel localizado em Curitiba (PR), envolvido no negócio, porém os autores se negam a receber o imóvel. Argumentou, outrossim, que realizou depósitos bancários na conta de titularidade do irmão do autor a fim de transferir o valor dos aluguéis do imóvel localizado em Curitiba (PR), conforme o pactuado, sendo incumbência dos autores realizarem a administração do imóvel a partir desses pagamentos. Por fim, dentre outros pedidos inerentes à espécie, rogou pela(o): a) acolhimento da prefacial invocada: b) improcedência dos pedidos formulados pelos autores; c) condenação dos autores ao pagamento da multa contratual e multa a título de litigância de má-fé. Na sequência, a parte autora manifestou-se acerca da contestação. No mesmo ato, juntou documentos (Evento 46). Empós, a parte ré discorreu sobre o conteúdo dos documentos juntados pela autora em sede de manifestação acerca da contestação (Evento 54). Na sequência, por intermédio da decisão de evento 56, foi realizado o saneamento do feito, oportunidade em que foram rejeitadas as teses de incompetência do juízo e aplicação da legislação consumerista. Na mesma ocasião, deliberou-se pela intimação dos litigantes para especificarem as provas que pretendiam produzir. [...] Ato contínuo, no curso da fase probatória, inicialmente, colheu-se o depoimento pessoal dos autores. Em seguida, inquiriu-se duas testemunhas (Evento 100). [...] Então, com o encerramento da fase probatória, as partes litigantes apresentaram as derradeiras alegações (Eventos 115 e 116). (evento 118, SENT1) O Juízo de origem acolheu parcialmente o pedido, nos seguintes termos: Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial da presente "ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela, cumulada com pedido de dano material e dano moral", resolvendo o mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e, em consequência: A) DECLARO rescindido o contrato de compra e venda celebrado pelas partes litigantes, objeto desta ação judicial (Evento 1,9), determinando o retorno do negócio ao status quo ante, com a devolução do imóvel de propriedade da parte autora livre do ônus bancário (documento de evento 1,13); Tendo em vista que subsistem os argumentos que ensejaram o deferimento da medida antecipatória, a fim de evitar prejuízo aos autores e a terceiros (eventuais adquirentes de boa-fé), MANTENHO incólume a tutela de urgência deferida na decisão de evento 18 até o trânsito em julgado desta sentença. B) CONDENO a demandada A. Z. a pagar aos autores G. R. e M. K. o valor correspondente a 10% (dez por cento) de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) a título de multa contratual, quantia que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data do contrato rescindido nesta ocasião e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data da citação Considerando a sucumbência recíproca e proporcional ao resultado do provimento jurisdicional final: I) CONDENO os autores ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas/despesas processuais e honorários advocatícios em favor do procurador da demandada, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor pleiteado a título de indenização por dano material e moral, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza/importância da causa, o trabalho realizado, o tempo exigido para o seu serviço (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil), valor que a contar da data do ajuizamento da ação (Súmula 14 do STJ) deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC e, a partir da data do trânsito em julgado (artigo 85, § 16, do CPC), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Entretanto, SUSPENDO a exigibilidade da verba sucumbencial (custas e honorários) durante o prazo extintivo de 5 (cinco) anos, nos termos dos artigos 98 a 102 do Código de Processo Civil e da Lei 1.060/1950, pois a parte autora é beneficiária da justiça gratuita; II) CONDENO a demandada ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas/despesas processuais e honorários advocatícios em favor da procuradora do autor, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, considerando o grau de zelo da profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza/importância da causa, o trabalho realizado, o tempo exigido para o seu serviço (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil), valor que, a partir da publicação desta sentença deverá ser corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC (Provimento 13/1995 da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento – artigo 406 do Código Civil combinado com o artigo 161, § 1º, do Código Tributário Nacional) (evento 118, SENT1). Inconformada, a ré interpôs apelação, alegando que: a) nunca se negou a transferir o imóvel de Curitiba aos autores; b) a escritura já estava encaminhada no cartório e não foi concluída apenas porque o autor acabou sendo preso; c) não deixou de pagar os rendimentos dos aluguéis do imóvel de Curitiba aos autores, pois os depósitos foram feitos na conta da pessoa indicada no contrato pelos autores; d) só assumiu o camping antecipadamente a pedido da autora, a qual lhe explicara que não queria ficar sozinha no local, em razão da prisão do autor naquela época, e o empreendimento não estava mais dando lucro; e) o autor sabia que o imóvel de Curitiba correspondia à descrição feita no contrato de compra e venda, apesar de a construção não estar averbada na respectiva matrícula; f) os autores foram até o local e somente fecharam negócio após conferência do imóvel; g) não descumpriu o contrato, sendo descabida a sua condenação ao pagamento de multa compensatória. Com base nesses argumentos, requereu o provimento do recurso para reformar a sentença, "[...] com o consequente retorno dos autos ao juízo a quo para que determine a efetivação e validade do contrato entre as partes, com a efetiva transferência do Imóvel de Curitiba para o nome do Sra. G. R. e Marisete Kabliski, conforme termos previsto no contrato de compra e venda [...]" (evento 129, APELAÇÃO1). Foram apresentadas contrarrazões (evento 137, CONTRAZAP1). É o relatório. VOTO 1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Estão presentes os pressupostos de admissibilidade: cabimento, legitimidade, interesse recursal, tempestividade e regularidade formal. O preparo foi devidamente recolhido. 2. JUÍZO DE MÉRITO 2.1 Inadimplemento A controvérsia recursal gira em torno do cumprimento das obrigações assumidas no contrato de compra e venda celebrado entre as partes, especialmente quanto à transferência do imóvel localizado em Curitiba. A apelante sustenta que não houve inadimplemento, enquanto os apelados alegam mora e requerem o cumprimento específico ou, subsidiariamente, a resolução contratual. A teoria da obrigação como processo conceitua a obrigação como a relação jurídica que une as partes a uma prestação de conteúdo patrimonial para a satisfação dos interesses do credor. Toda obrigação, por meio de uma sequência de atos, visa a um fim predeterminado (adimplemento). Considerando a satisfação desses interesses como o objetivo final da obrigação, a diferença entre o seu inadimplemento relativo (mora) e o seu inadimplemento absoluto reside na sua utilidade para o credor. Avaliando ainda ser útil a obrigação, o credor poderá optar por exigir os efeitos do seu inadimplemento relativo (mora) (arts. 389 e 394 do Código Civil - CC); do contrário, reclamará com base nas regras decorrentes do seu inadimplemento absoluto (art. 475 do CC). Na petição inicial, os apelados formularam os seguintes pedidos em ordem subsidiária (art. 326, caput, do Código de Processo Civil - CPC) (evento 1, INIC1): "Ao final, seja o pedido julgado procedente, determinando a Ré que promova a outorga da Escritura Definitiva, livre de qualquer ônus, em data a ser fixada e com cominação de multa diária pelo retardamento e, caso não o faça seja o ato volitivo suprido pelo Juízo; Ainda, em caso da escritura do imóvel de Curitiba estar embaraçada, requerem os Autores a rescisão contratual, devendo a Ré, devolver o imóvel que comprou, no estado em que se encontra, mas não integralizou, e ainda, seja a mesma condenada ao pagamento do empréstimo que assumiu dando o bem adquirido e não pago em garantia, tal qual, Camping Barra do Veado." O pedido principal está fundamentado na mora e no interesse dos apelados na continuidade da relação contratual, enquanto o subsidiário se baseia na eventual impossibilidade de cumprimento fiel da avença. Ao decidir a questão posta, o juízo de origem entendeu que o pleito principal estaria prejudicado, pois a apelante teria prometido entregar imóvel diverso daquele de que efetivamente dispõe, tornando inexequível a obrigação. Como resultado, o pedido subsidiário de resolução contratual por inadimplemento absoluto da apelante acabou sendo acolhido (evento 118, SENT1): "Porém, ao contrário disso, a ré juntou aos autos uma escrita pública de compra e venda atestando ser proprietária de um imóvel tendo como benfeitoria tão somente uma casa, adquirido em 15/10/2010 pelo valor ínfimo de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Não há nos autos, repita-se, qualquer indício de que, de fato, a ré figura como proprietária de três apartamentos e duas salas comerciais, conforme detalhamento e características contidas no contrato entabulado entre as partes. Nesse contexto, diante da impossibilidade de outorga da escritura do imóvel com as características daquele alienado e tendo sido comprovado o inadimplemento contratual, não resta outra alternativa senão declarar rescindido o contrato objeto desta contenda, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil: 'Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos'". Contudo, essa solução não se mostra a mais adequada. Embora a edificação não esteja averbada na matrícula (evento 15, MATRIMÓVEL3), isso não comprova sua inexistência, especialmente porque os apelados não impugnaram essa circunstância no processo e, na petição inicial, requereram preferencialmente o cumprimento específico da obrigação. Ademais, ao examinar os dados constantes no contrato (evento 1, CONTR9), por meio da aplicação Google Maps, é possível encontrar no endereço indicado o imóvel de Curitiba sob discussão, com características compatíveis com as da negociação, a despeito de a edificação não estar integralmente averbada na matrícula imobiliária. Essa constatação ajuda a explicar por que os apelados não levantaram a objeção, como forma de justificar a tese de inadimplemento da apelante. Afinal, não é razoável presumir que alguém tenha negociado um imóvel sem antes avaliar seus atributos, estado de conservação e localização. Consequentemente, não se mostra adequado concluir que as características do imóvel divergem do descrito em contrato, impedindo o cumprimento da obrigação. Por outro lado, a apelante não demonstrou que efetivamente procurou transferir o imóvel de Curitiba aos apelados, como acertado na cláusula 6ª do contrato: "Neste ato a compradora portadora de uma procuração pública do imóvel dado como pagamento do presente instrumento substabelecerá ao Sr. G. R. podendo este assinar a escritura pública como comprador para si mesmo ou a terceiros como lhe achar conveniente" (evento 1, CONTR9). Tampouco comprovou que a escritura já estava encaminhada no cartório, não se desincumbindo do ônus probatório que atraiu com sua alegação (art. 373, II, do CPC). Em acréscimo, ao contrário do defendido pela apelante, a prisão do apelado não era obstáculo definitivo ao cumprimento da obrigação. Além de o ato jurídico pendente para o cumprimento da obrigação não ser complexo (substabelecimento de procuração pública), havia meios para se concretizá-lo, ainda que o apelado estivesse recluso: "O tabelião de notas poderá praticar atos típicos em qualquer local da circunscrição da serventia pela qual responde, desde que satisfaça todos os requisitos legais e consigne no ato o local onde a diligência foi realizada" (art. 1.173 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial). Logo, embora não seja o caso de resolver o contrato, pois não houve inadimplemento absoluto pelos motivos expostos, verifica-se que a apelante deixou de cumprir o compromisso assumido no prazo estipulado, configurando mora (inadimplemento relativo). Diante dessa conclusão, impõe-se o acolhimento do apelo, com a preservação da contratação e a condenação da apelante ao cumprimento da obrigação prevista na cláusula 6ª do contrato celebrado entre as partes. 2.2 Multa contratual A apelante também impugna a condenação ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 5ª, alegando que não deu causa à judicialização da demanda. Sustenta que sempre esteve disposta a cumprir o contrato e que a resistência partiu dos apelados. A questão, portanto, é verificar se houve mora suficiente para justificar a aplicação da cláusula penal. Segundo o CC, "incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora" (art. 408). Além disso, dispõe que "a cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora" (art. 409). Na presente contratação, as partes convencionaram uma multa específica para a hipótese de acionamento judicial para discussão da avença: "A parte que der causa a qualquer procedimento judicial ficará sujeita ao pagamento de uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do presente contrato [...]" (cláusula 5ª - evento 1, CONTR9). Como visto acima, a apelante incorreu em mora, o que obrigou os apelados a exigir judicialmente o cumprimento da obrigação assumida (substabelecimento de procuração pública). Portanto, uma vez que o inadimplemento relativo, e não apenas o absoluto, é suporte fático bastante para a aplicação da multa convencionada, a apelação não se sustenta neste ponto. 3. CONCLUSÃO Assim, deve-se acolher parcialmente a apelação para preservar a contratação e condenar a apelante ao cumprimento da obrigação assumida na cláusula 6ª do contrato celebrado entre as partes. Transitada em julgado esta decisão e não cumprida a obrigação, a presente produzirá todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, bastando seu encaminhamento à escrivania competente pelos apelados. Os emolumentos ficarão a cargo da apelante e, em caso de inércia, os apelados deverão quitá-los e ser ressarcidos por aquela posteriormente. Nos termos do Tema 1.059 do STJ, é indevida a majoração dos honorários fixados anteriormente. Pelo exposto, voto por conhecer da apelação e dar-lhe parcial provimento. assinado por GIANCARLO BREMER NONES, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6927342v34 e do código CRC c659262f. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GIANCARLO BREMER NONES Data e Hora: 13/11/2025, às 10:29:34 5000048-06.2019.8.24.0084 6927342 .V34 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:11:23. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6927344 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5000048-06.2019.8.24.0084/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO RELATIVO. MORA. CUMPRIMENTO ESPECÍFICO DA OBRIGAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela ré contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e a condenou ao pagamento de multa contratual. O contrato previa a alienação de um imóvel dos autores (camping) em troca de um imóvel da ré no Paraná e aluguéis. Os autores alegaram inadimplemento da ré na transferência do imóvel e no pagamento dos aluguéis, além de posse antecipada do camping. A ré defendeu o cumprimento do contrato e a ausência de culpa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) se o inadimplemento da ré justifica a rescisão do contrato ou apenas o cumprimento específico da obrigação; e (ii) se é devida a multa contratual pela necessidade de acionamento judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença de primeiro grau considerou o inadimplemento absoluto da ré por suposta divergência nas características do imóvel a ser transferido, acolhendo o pedido subsidiário de rescisão contratual. 4. Contudo, a edificação no imóvel do Paraná, embora não averbada na matrícula, corresponde às características negociadas, e os autores não reclamaram dessa situação, buscando preferencialmente o cumprimento específico. 5. A ré não comprovou ter diligenciado a transferência do imóvel, nem que a prisão de um dos autores era obstáculo definitivo, configurando inadimplemento relativo (mora). 6. A mora da ré no cumprimento da obrigação de transferir o imóvel justifica o acolhimento do pedido principal dos autores de cumprimento específico do contrato. 7. A cláusula penal prevê multa para a parte que der causa a procedimento judicial, sendo aplicável em caso de inadimplemento relativo que exija a intervenção judicial. 8. A majoração dos honorários recursais é indevida, conforme o Tema 1.059 do Superior decidiu, por unanimidade, conhecer da apelação e dar-lhe parcial provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 12 de novembro de 2025. assinado por GIANCARLO BREMER NONES, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6927344v3 e do código CRC 2653cf93. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GIANCARLO BREMER NONES Data e Hora: 13/11/2025, às 10:29:34 5000048-06.2019.8.24.0084 6927344 .V3 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:11:23. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 11/11/2025 A 18/11/2025 Apelação Nº 5000048-06.2019.8.24.0084/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): MONIKA PABST Certifico que este processo foi incluído como item 15 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 11/11/2025 às 00:00 e encerrada em 12/11/2025 às 16:06. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DA APELAÇÃO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:11:23. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

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